Data: 03/01/2011
nno nuovo mutuo nuovo? Val la pena pensarci, se le condizioni pattuite
non ci convincono più, ma è indispensabile conoscere quali sono le
alternative e come muoversi. Tanto più che recentemente il Consiglio di
Stato è intervenuto in materia, sottolineando la scarsa chiarezza sulle
procedure indicate dalla normativa originaria. Se invece le rate stanno
diventando insostenibili si sappia che è ancora possibile sospenderle
temporaneamente o accedere al fondo di solidarietà.
Più chiarezza
Nella sentenza 9322/2010 il Consiglio di Stato ha respinto il
ricorso dell'Autorità garante della concorrenza nei confronti di alcuni
istituti bancari. I comportamenti delle banche ritenuti scorretti
dall'Antitrust si sostanziavano nell'aver proposto ai clienti la
sostituzione senza aver però evidenziato la possibilità di surroga che
non comportava costi aggiuntivi. Secondo i giudici di palazzo Spada era
tuttavia l'originario testo della legge 40/2007 a presentare la
normativa in modo lacunoso, quindi nessuna colpa era addebitabile agli
istituti bancari. Infatti solo con due successivi correttivi alla legge
si poteva dire concluso l'iter delle procedure sulla portabilità. Oggi
il risparmiatore insoddisfatto del mutuo sottoscritto si trova innanzi a
regole più lineari e può più agevolmente muoversi tra portabilità
(surroga), sostituzione e rinegoziazione del mutuo. Ma ecco una sintesi
delle alternative e dei passi da compiere (si veda anche l'infografica
realizzata sulla base delle indicazioni di www.pattichiari.it).
«Migrazione»
L'operazione di portabilità o surroga è il trasferimento del mutuo
da una banca a un'altra (articolo 8 Dl 7/2007 convertito in legge
40/2007). Queste le linee guida emanate dall'Abi: prima il cliente deve
verificare sul mercato le migliori condizioni offerte, individuando la
banca con cui effettuare l'operazione. Poi richiederà alla nuova banca
di effettuare la surroga (senza quindi doversi rivolgere alla banca
originaria). A questo punto la banca subentrante, tramite una procedura
interbancaria elettronica, comunica al l'istituto originario la data di
formalizzazione dell'operazione e richiede contestualmente di
trasmettere l'importo del debito residuo del cliente sino a quella data.
Entro 10 giorni lavorativi dalla ricezione della richiesta da parte
della banca originaria, sia quella subentrante sia il cliente devono
conoscere le informazioni necessarie e fissare la data di trasferimento
del mutuo.
La "subentrante" procede al perfezionamento dell'operazione mediante la
stipula del contratto di mutuo e alla richiesta di annotazione (articolo
2843, codice civile) del trasferimento a suo favore della garanzia
ipotecaria precedentemente iscritta. L'operazione di portabilità deve
completarsi entro 30 giorni dalla data della richiesta: trascorso tale
termine, il cliente ha diritto a richiedere alla banca originaria un
risarcimento pari all'1% del valore del mutuo da trasferire, per ciascun
mese o frazione di mese di ritardo. Con la portabilità il cliente non
deve sopportare alcun costo di spese notarili o di penali per
l'estinzione anticipata, tuttavia può cambiare il tipo di tasso o la
durata, ma non il capitale residuo.
Estinzione e riaccensione
Con la sostituzione, invece, si ha l'opportunità di estinguere il
vecchio mutuo accendendone uno nuovo presso un'altra banca, di importo
maggiore rispetto al precedente e a migliori condizioni. Dunque affinché
l'operazione sia vantaggiosa è necessario che il risparmio prodotto
dalla riduzione del tasso di interesse sia maggiore delle spese di
sostituzione. Infatti, l'operazione può comportare l'applicazione di
penali per l'estinzione anticipata di mutui accesi prima del 2 febbraio
2007. Inoltre, possono esserci spese notarili o per l'iscrizione della
nuova ipoteca sull'immobile o per l'istruttoria, perizia e spese
assicurative della nuova pratica. Condizioni riviste
La terza alternativa non prevede il cambio di banca, ma solo un
accordo tra banca e cliente. Il contratto originario resta valido ma
cambiano alcune condizioni come ad esempio il tasso di interesse o la
durata. Insomma, un'operazione semplice che consente al cliente di
adeguare il rimborso a condizioni più in linea con la sua condizione
economico-finanziaria. Quindi ci si può rivolgere alla propria banca
concordando la variazione della tipologia del mutuo, il tasso
d'interesse applicato o la durata. La legge 244/2007 consente al cliente
di rinegoziare il mutuo senza l'onere di spese bancarie, sottoscrivendo
semplicemente una scrittura privata anche non autenticata (ossia senza
l'assistenza di un notaio). Dal maggio 2008 esiste una convenzione (tra
Abi e governo) che consente al cliente di rinegoziare il proprio mutuo a
tasso variabile in un mutuo a rata fissa (limitatamente ai
finanziamenti a tasso variabile sottoscritti per la prima casa prima del
gennaio 2007). Così, si avrà la trasformazione del mutuo ipotecario
originario in rata fissa parametrata ai tassi di interesse applicati nel
2006. La differenza tra quanto dovuto con il mutuo iniziale e quello
rinegoziato andrà accantonato in un conto di finanziamento accessorio
intestato al cliente, sul quale si applicherà un tasso fisso pari al
tasso Irs a 10 anni più uno spread dello 0,50 per cento. Alla scadenza
del mutuo originario se il residuo del conto accessorio è negativo si
allunga la durata del mutuo, con una rata fissa sino all'estinzione; se
invece i tassi dovessero scendere sino ad azzerare il conto accessorio,
il mutuo originario terminerà alla scadenza naturale.
a cura di Stefano Rossi
Fonte: ilsole24ore.it