Data: 13/01/2011
La Cassazione, con la sentenza 25 novembre 2010 n. 23946, è tornata ad
occuparsi del regolare svolgimento dell’assemblea e quindi della rituale
convocazione di tutti i condomini e della legittimazione ad impugnare per il caso di invalidità della delibera.
Nel caso di specie, che si fa notare per la sua particolarità,
bisogna distinguere due compagini: una definibile come un condominio
parziale della quale facevano parte i soli proprietari dei box auto e
l’altra supercondominiale nella quale partecipavano sia questi comproprietari che altri soggetti.
Il problema nasceva sulla rituale convocazione dell’assemblea.
Ricordiamo che qualunque sia la forma della compagine, è sempre
necessario che, ai sensi del sesto comma dell’art. 1136 c.c., tutti i
condomini siano ritualmente invitati a parteciparvi.
Va, inoltre, rammentato che non v’è dubbio che l’omessa convocazione
anche di un solo condomino comporti l’invalidità della deliberazione
assembleare e che, a partire dalla pronuncia n. 4806/05 resa dalle
Sezioni Unite, la Corte di Cassazione è costante nell’affermare che “
la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di
convocazione dell'assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma
l'annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata
nel termine di trenta giorni previsto dall'articolo 1137 c.c., comma 3,
(decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i
condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), e' valida ed efficace
nei confronti di tutti i partecipanti al condominio”( Cass. civ., Sez. Unite 07/03/2005, n. 4806).
Spetta al condominio convenuto in giudizio provare la rituale
convocazione del condomino ricorrente anche se di recente è stato
specificato che , quest’ultimo ”
che chieda l'annullamento ex art. 1137 c.c. non dovrebbe potersi più
limitare ad allegare di non aver ricevuto l'avviso, e dovrebbe piuttosto
avere l'onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti
dai quali l'omessa comunicazione risulti, secondo i principi generali in
tema di annullamento dell'atto” (così Trib. Salerno 27 settembre 2010).
Nel caso di specie erano sorti dubbi su questo specifico punto ma
anche, come eccepito dal condominio convenuto, sulla legittimazione a
proporre l’impugnazione che era stata avanzata dall’amministratore (non
condomino) del condominio parziale e non da uno dei comproprietari.
La controversia giudiziaria andava avanti con alterne vicende, nel
senso che in primo grado venivano rigettate le ragioni del ricorrente
(l’amministratore del condominio parziale), il quale, appellante nel
giudizio di secondo grado, vedeva accolte in questa sede le proprie
doglianze.
Da qui il ricorso per Cassazione del condominio.
Sostanzialmente si lamentava l’omesso esame della documentazione
allegata agli atti di causa dalla quale si sarebbe potuto facilmente
desumere che tutti i condomini erano stati avvisati dello svolgimento
dell’assemblea.
La Corte, nel respingere il ricorso, ha affermato che “ la spedizione non equivale a ricezione e non prova la ritualità della convocazione” (Cass. 25 novembre 2010 n. 23946).
In sostanza è possibile affermare che per
il condominio non è sufficiente allegare la prova dell’avvenuto invio
bensì anche dimostrare la ricezione dell’avviso di convocazione.
Prova che può essere data grazie all’avviso di ricevimento della
comunicazione (evidentemente raccomandata) o con qualunque altro atto
idoneo a raggiungere lo stesso scopo.
Avv. Alessandro Gallucci
Fonte: CondominioWeb